从毛大庆的文章中摘录了一些观点数据,存档备查。
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发达国家有一个数字,稳定城市的房地产市场在户均1.1套,人均1.1间,就说明这个市场比较稳定。这个户均和人均,不是指城市人口的人均,是指常住人口的人均。
以这样的均法来看,北京显然还是不足的,但很多城市,把现在的库存都算上,事实上已经很足了,这是一个值得观察的数据。
那么这个数据用什么尺子来量呢,我们现在有一个尺子,叫城市的年千人套数,它代表住宅水平和推断市场供应容量,它是国际上用来衡量的一个重要指标。
中国千人建设套数,按照竣工口径来看,2009-2011年,我们全社会住房竣工面积,年均18.5亿平方,折合每年平均建设1627万套,千人的建设套数为12.1套。
千人的套数为12,按照竣工口径来看,近几年中国的千人套数相当于其他国家的峰值水平,已经触顶,但尚可接受。
但这个结论忽略了两个未考虑因素:一个我国目前的竣工远远低于开工;二是大量的违章建房、单位建房、小产权房、私人建房并没有统计在数据之内。
我们看了主要国家的经历,美国、加拿大、德国、澳大利亚、英国、日本、韩国、瑞典,即使在城市化的高度进程之中或者全球房地产最高景气年代,除了韩国、日本以外,一般没有超过12的,所有国家都没有超过14。
按照商品房开工口径来看,中国千人建设套数本世纪以来,其实在不断攀升,从世纪初的5(2000年的5)到2011年已经突破20,近年来的保障房,如果加在一起计算,年开工均在千万套左右,仍然不考虑在建的违章建房、单位建房、小产权房、私人建房等等,2011年中国的千人建设套数,已经达到了35套,这是人类历史上从未出现过的高端,说明我们的建设量和未来的再投资源从量上讲,是相当不少的。
从分城市类型来看,一线城市相对来讲还比较合理,在10-15相对较合理的水平;三、四线城市的趋势和全国的均速比较类似。问题最大的,其实是在二线城市,到了2011年,仅仅商品住房的千人开工套数,已经达到了30,是比较严峻的局面。
我们将城市做了一个列表,比较严重的有呼和浩特,近3年的平均数已经达到了70,沈阳为49,西安为38,贵阳为37等都是名列前茅的城市,二线城市排前10为的合肥、贵阳、重庆、长春、大连、昆明。
商品住房千人开工套数26个三、四线城市中2006年只有一半高于15,到了2012年和近3年平均,几乎全部高于15,除了佛山、泉州、温州没超过15以外,其他全部高过15。
其中最恐怖的一个城市叫营口,千人开工套数疯狂增长,近3年平均平均高达93.3,已经到了不可理喻的程度。
所以,从自主的角度看,如果房子不炒,不以炒房子、倒腾房子为目的的话,全国住房供应不足的情况,其实从2009年内已经开始出现拐点。过去3年,中国住房已经创造了人类历史上的高位。
对于能够吸引新投资移民和外来移民的城市,商品住房千人年开工套数在20-25仍然是安全的,一线城市在本世纪初普遍处于这个水平,个别二线城市长期超过30乃至40,不能不引起高度警惕。二线城市的透支程度是最值得关注的,可能会超过三、四线城市,但是三、四线城市的吸引能力和投资能力不足,导向能力不如二线城市,以上是几个要点。
总的来说,中国商品房新开工已经达到极限,未来仍然能保持增长的城市主要是东部城市带中的一些三、四线城市。
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土地总价值,是监测不动产泡沫的一个重要指标。
随着地价的大幅上涨,我们看日本在房地产泡沫以前,其实它的土地总价值占GDP的一个比例关系,我们进了分析:
1990年,东京土地的价值是4.1万亿美元,与美国全国的土地价值相当,大约占美国同期GDP的63.3%。
1997年,香港的土地价值在5.7万亿美元,约占美国同期GDP的66.3%。
2012年,北京土地的价值约为10万亿美元,占美国同期GDP的61.6%,所以这是一个非常可怕的数字。
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过去的10多年或者再长一点时间,经济手段基本上以M2或货币刺激为主导的手段,这个手段加上我们没有在创新领域或者投资引导上加以正确的引导,使得大量的货币都回到了土地和房地产中,当然包括基础建设投资和固定资产投资,但是这些等等的东西都是不为未来创造价值的行业,都是一时快乐的行业,这个状态,我想我们所有房地产行业从业者,我们享受了过去这样的快乐,但是不代表对国家就是健康的。
实际上毛病就出在国家一直对固定资产和基础设施大力度的投资,但事实上远远没有支撑创造性企业、民营企业和中小企业的发展。
对于社会投资的效率来说,这种投资的效率是最差的;对于国有企业、垄断企业,对于这种固定资产投资的投资,是最产生不了对未来的创收作用,如果你对民营企业、自主创新企业进行投资的话,那完全是另外一个局面,这些行业会自己找到他未来的生存空间,它的创造力很强。
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中国现在面临一个很着急的问题,就是我们人口结构迅速的迅速变化。
在此分享几个数:一个是在2028-2033年间,我们国家60岁以上的人口会达到3.9-4.4亿,我们取大数4亿,60岁以上人口,大约会在2033年左右会出现,加上2.7亿被抚养的人口,也就是大数6.7亿被抚养的人口。
这个时候的中国,将真正接近抚养比1:1的状态,其中2.7亿的人口中,有4000万的残疾人和2.3亿的未成年人。
我们接着研究剩余的7亿多人口,意味着我们有7亿的抚养人群要对6.7亿的被抚养人口进行抚养,这7亿多人,我们又做了一个更详细的人口分类,再取一个系数0.6(即一个人能抚养一个及多个能力的人),也就是说未来将面临5亿多人口抚养9亿多人的局面,今天的中国大概是9亿人抚养5亿人的局面,所以,在18年间,这个数字将有一个明确的倒转,这个倒转之后,会带来什么严峻的问题?
所有抚养比接近或超过1:1的国家,大约都有几个特征:经济发展迅速减缓,就业岗位缩减,国家负担加重,用延长退休年龄来延缓对国家社会福利造成的压力,进一步带来了企业里论资排辈,年轻人没有上升通道等等现象,创新能力大幅度减弱。
和中国最有可比性的可能就是日本,日本的几千万人养几千万人,日本在1997年开始进入抚养比这个状态之后,经济开始迅速的减缓,到今天都没有解脱出来。
但日本在20多年经济不增长,老百姓的生活质量并有下降,原因在于1991年它的人口老化的时候,经济结构比今天的中国合理很多。
日本在1991年的时候,GDP增长拉动力的十大因素中,60%是科技转化为生产力所带来的GDP增长。因此,基本上日本在90年代进入老龄化设计、经济减缓之后,日本的经济结构是远远优于今天的中国。
我们做了一个模型,几乎不敢想象到2030年GDP的增长是由科技转化为生产力产生的,如果不是的,这个国家将比较麻烦。
因此,中国房地产的天花板实际上在这18年间,一定是达到的,不要幻想持续发展到2030年,房价可以永远上涨。
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